未来产业园区发展的5点机遇

经济下行的压力势必会给地方带来更大的财政压力。在去产能、去杠杆、城镇化发展的大背景下，地方政府债务率高、财政收支平衡压力大，盘活存量资产成为了扩大投资的有效途径，这也使产业园区迎来5点新机遇。

产业园区发展的5点机遇

1、“退城进园”驶入快车道。工业企业退城进园是优化城市空间布局、推动产业集聚发展、转型升级的重要举措，但各地的推进情况并不理想，究其原因有如下两个方面：一是企业退出后会产生大笔固定资产减值，虽然地方政府会给予一定的补偿，但可能无法完全覆盖搬迁成本；二是产业园区的土地指标有限，无法承载过量的企业，大型企业的搬迁涉及大量职工的安置问题，协调难度较大。

只有有了顶层设计的支持，才可能会使政府在固定资产评估、专项资金补助、税收优惠、贷款担保等方面给予企业更多支持。企业退城进园的意愿加强了，用地指标也有望得到妥善解决，在招商引资、承接企业落户方面也自然有了更多的灵活性。

2、老旧厂房、园区改造的加速。随着时代的不断发展，老旧厂房和园区因物业设施陈旧，租金没有上升空间；现有企业类型繁杂，园区功能与当地产业发展趋势不匹配等问题亟待盘活再利用。

若要盘活老旧厂房和园区，需要把握四个要点：一是依托优势企业，重新做产业规划；二是重新分割面积，提高空间利用率；三是升级设施设备，降低非必要能耗；四是优化商业配套，提升人才幸福感。与专业的招商机构展开合作是提升产业园区招商与运营灵活性的重要途径。

3、闲置土地的打击力度进一步加大。一是闲置土地认定难；二是闲置土地取证难，闲置土地的认定因涉及多个部门的交叉配合，程序较为复杂，较为费时费力；三是无偿收回的影响大，容易对地方营商环境造成隐性影响。

综合以上各类因素，政府可以“依法依规合理调整规划用途和开发强度”，用于“创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房”，这不仅给了政府更多动力，也将在无形中加强对供而未用的闲置土地的警示。

4、产业园区REITs快马加鞭。与交通、水利等具有垄断属性的基础设施不同，产业园区长期以来“重招商、轻运营”的理念使园区租金收入的持续性难以保证。

真正意义上的优质园区有望驶入快车道，并借助资本市场的力量，进一步解决产业园区的运营痛点：一是园区开发建设周期长、收益率及社会资本参与度低，转向商业开发容易导致营商环境恶化等现象的产生；二是园区开发建设投资强度大、负债率高，容易形成较大的资金和财务压力，不利于其它业务的扩张；三是园区资产持有主体和运营主体的角色重叠，且招商运营和服务水平的精细化程度较低，不利于为创新创业主体提供优质优价的普惠服务。未来，以园区为底层资产的REITs产品将向更多经济发达的二线城市蔓延，在专业运营商与资本合力的推进下，形成“投资-运营-发行REITs-再投资”的资金流动循环。

5、产业园区PPP迈入新阶段。盘活存量资产的最大障碍是资产的现金流不够理想，扩大有效投资不仅要完成投资，还要确保投资效率，这也是产业园区PPP的又一次发展机遇。

与增量开发相比，存量园区的确定性更强、收益更有保障、更受社会资本青睐。通过运用PPP模式盘活存量资产，既有利于减轻地方政府的债务负担，形成良性循环，也能够有效缓解部门民营企业融资能力不强的问题。产业园区可通过探索PPP与REITs相结合的模式，推动PPP从明股实债向真正的权益融资转变。