产城融合项目实施的五大关键

“产城融合”是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。产城融合项目实施需要做好以下几个方面。

项目投资

不是什么地方都适合做产业的，产业不是在每个地方都能存活。产业发展需要良好的生态环境，要有适合的土壤、气候、环境等条件。产业园区项目的投资，应该考虑宏观、中观和微观三个层面。

宏观层面，要将自身优势、产业资源和区域发展特点结合起来，例如将粤港澳大湾区和长三角作为两大重点产城布局区域；中观层面，即城市层面，除了经济结构等要素以外，人力资本、制度环境、文化背景等社会因素也非常重要，要统筹考虑包括城市禀赋、经济基础、人力资源、业成熟度、市场环境、科技创新力度、营商环境和企业战略等8个维度；微观层面，即项目层面，需要关注可落地性、可操作性和经济性。

规划设计

规划涵盖产业规划、产品规划（或者说产品设计）两个方面。其中，产业规划应该有三个维度：一是项目所在区域的产业基础如何；二是尚未规划的区域，未来产业发展有什么要求；三是作为项目投资主体，自身拥有或可协同哪些产业资源？实际上，这个阶段是基于定位和政府的相关要求，将规划做细。只有摸清了目标客群、他们的需求和担忧，后续的产品规划才能做到有的放矢。

产品规划要基于政府的规划要求、基于产品定位、基于开发策略：一是在产品规划设计的时候，一定要搞清楚政府的规划指标、用地性质以及政府的要求；二是基于产业定位，不同的产业对产品的设计要求是不同的，一定要站在客户的角度来进行规划；三是基于市场开发策略，实际上，不同的企业或者不同的项目，有不一样的开发策略。因此，在规划设计阶段就应该有运营思维，否则建好了再改建，既影响美观又加大了成本。

开发建设

产业园区的建设环节非常重要，但往往被轻视。现在不少的园区是要求持有的，有的持有30年，有的持有40年。因此持有物业的品质是非常重要的，某种意义上来讲比销售物业还要重要。

要处理好成本和品质的关系。一般来说，品质往往跟成本相挂钩，但在开发建设中，一方面要品质高，另一方面成本要控制住。持有型的物业价值是以租金回报率来衡量的，除了地价、管理费用、营销费用以外，大部分是建安成本，建安成本是有主动权的，因此在设计阶段就要控制好成本。此外，工期对持有型的物业来讲是非常重要的。提前一天，就少一天的成本，多一天的收入，对于回报影响非常大。

产业招商

招商是做产业园区最大的难点，特别对没有产业资源的平台更是难上加难。产业招商顾名思义，落脚点在“产业”两个字上，需要分析具体产业的定义、前世今生、上下游产业链、生态圈、发展趋势……此外，还要了解跟产业关联度强的投资金融机构。“政、企、协、学、研、投”，这6点构成了产业的生态圈。
要结合项目所在地的产业现状、产业导入要求、产业发展趋势，以及园区开发主体的产业资源协同能力，发现潜在客户，吸引来园区落户才是招商的真正目的。总体而言，产业模式的招商是打通产业链，以打造产业生态作为手段，通过运营服务来吸引产业集聚。这需要从客户来的原因、客户关心和担心的问题等方面去分析，解决园区运营和赋能问题，真正形成产业生态圈。

另外，传统的招商模式是做巢引凤，划了一片地，盖了很多楼，然后发动大家到外面招商，做好了巢去引凤进来。现在的产业招商模式，应该要做到“代凤筑巢”。在投资拓展阶段，带着产业资源去跟政府讲条件；到了规划阶段，要将产业具体落到项目和产品中去；到了招商阶段，落地自然就水到渠成。

运营服务

产业园区的运营服务水平，也是影响园区资产价值的重要因素之一，园区运营服务是项目开发建设完成以后最重要的一项工作。首先，运营服务的原点应该是客户需求，既有现实的需求，也有潜在的需求。其次，运营服务实际上分两大部分，一部分是基础服务（更多的是偏物业服务），另一部分是增值服务，例如融资服务、IP打造等。产业园区的运营服务不光是提供物业服务，更多的是为这些企业赋能，解决实际问题。

运营要为招商服务，具体可分线下、线上服务，如果线下服务做不好，线上服务将更是无从谈起。因此，要实实在在的将线下服务做好，让入园企业感觉到服务价值，形成服务依赖。在线下服务做好的基础上，逐步搭建智慧化线上服务平台。